С изменение на Закона за устройство на територията (ЗУТ), обнародвано в бр. 16 от 23.02.2021 год. на Държавен вестник, е създаден нов чл. 147а., съгласно който промяна на предназначението на сгради или на самостоятелни обекти в сгради без извършване на строителни и монтажни работи се извършва по нов ред.
Правният екип представя по-долу коментар относно новия режим и особеностите при смяна на предназначението на сгради и самостоятелни обекти в сгради.*
Какво значи „промяна на предназначението“
Съгласно ЗУТ „промяна на предназначението“ на обект или на част от него е промяната от един начин на ползване в друг съгласно съответстващите им кодове, представляващи основни кадастрални данни, определени съгласно Закона за кадастъра и имотния регистър и нормативните актове за неговото прилагане.
Съгласно кадастралните регистри всеки един обект, в зависимост от вида си, се идентифицира с редица кадастрални данни като: идентификатор (уникален номер), площ, етаж/брой етажи, адрес и други. Един от идентифициращите елементи на обектите е тяхното „предназначение“, за което всеки един обект получава съответен код.
Промяната на предназначението на обект означава промяна на начина на ползване на обекта, което може да се извърши с преустройство и извършване на строителни и монтажни работи или без извършване на строителни и монтажни работи. В зависимост от наличието или липсата на строителни и монтажни работи се определя и режимът, приложим към конкретната промяна на предназначението.
Какво предвижда новият режим за промяна на предназначението
Съществено е да се отбележи, че новият режим по чл. 147а. от ЗУТ урежда промяна на предназначението на сгради или на самостоятелни обекти в сгради без извършване на строителни и монтажни работи. Режимът предвижда в тези случаи промяната да се извършва след издаване на разрешение за промяна на предназначението от главния архитект на общината. Това е съвсем нов разрешителен режим, при който вместо разрешение за строеж се предвижда издаването на разрешение за промяна на предназначението и облекчена процедура. Главният архитект на общината издава разрешението без да изисква представянето на инвестиционни проекти, но искането за издаване на следва да бъде придружено от доказателства, че:
– са спазени изискванията на чл. 38 или 39 от ЗУТ
– не се нарушават правилата и нормативите за застрояване и
– са представени положителни становища от съответните компетентни органи относно спазване на изискванията, определени с нормативен акт за новото предназначение – има се предвид становища за спазване на противопожарните изисквания и санитарно-хигиените изисквания.
При подготовката на заявлението по чл. 147а за промяна на предназначението на сграда или на част от сграда – обект на образованието, науката, здравеопазването или културата, както и на спортни обекти и съоръжения или на части от тях, собственост на държавата или на общините, следва да се отчита новата редакция на чл. 39, ал. 3, приета с § 11 от ЗИД ЗУТ, съгласно която мълчаливото съгласие на съответния ресорен министър е заменено с изрично писмено съгласие.
Разрешението за промяна на предназначението се съобщава на заинтересуваните лица и се публикува в Единния публичен регистър по устройство на територията по чл. 5а. от ЗУТ. Обектите, чието предназначение е променено въз основа на разрешение за промяна на предназначението по чл. 147а, не подлежат на въвеждане в експлоатация.
Във всички останали случаи на промяна на предназначението на обект, в които се извършват строителни и монтажни работи, се изисква изготвяне и съгласуване на инвестиционни проекти и издаване на разрешение за строеж, както и всички приложими към строежите изисквания и протоколи по време на строителството, включително въвеждане в експлоатация на обекта.
Какви са спецификите при жилищни сгради
Законодателят е въвел специфични изисквания при смяна на предназначение на обект в жилищна сграда с оглед защита на обществения интерес – това са изискванията, посочени в чл. 38 и чл. 39 ЗУТ, които следва да се имат предвид и при промяна на предназначението без извършване на строителни и монтажни работи въз основа на разрешение за промяна на предназначението.
Съгласно новата редакция на чл. 38, ал. 2 – „Обекти за стопански и обслужващи дейности в новоизграждаща се жилищна сграда се разполагат под жилищните обекти, ако са осигурени самостоятелни входове към тях и са съобразени със санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания.“ Предходната редакция предвиждаше тези обекти да се разполагат само в подземния, в полуподземния и в първия етаж.
В съществуваща жилищна сграда с режим на етажна собственост се допуска промяна на предназначението на жилищно помещение или на самостоятелно жилище в кабинет за здравни нужди, за офис или за ателие за индивидуална творческа дейност, свързани с достъп на външни лица в сградата, при спазване на следните условия:
- обектите се намират на първия или на полуподземния етаж;
- преустройството им е съобразено със санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания и
- изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища – непосредствени съседи на обектите. По изключение може да се допусне разполагане на посочените обекти и на други надземни етажи само въз основа на решение на общото събрание на собствениците на жилища, взето по установения ред, и с изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища – непосредствени съседи на обекта.
- за новите обекти са осигурени необходимите гаражи или места за паркиране в съответния поземлен имот.
Може да се извърши промяна на предназначението на съществуващо жилищно помещение или самостоятелно жилище на първия етаж на жилищна сграда за магазин или за други обслужващи дейности при спазване на следните условия:
- при спазване на санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания;
- ако се осигури самостоятелен вход извън входа и общите помещения на жилищните етажи;
- решение на общото събрание на собствениците и изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища-непосредствени съседи на обекта.
- за новите обекти са осигурени необходимите гаражи или места за паркиране в съответния поземлен имот.
Всички тези предпоставки следва да са налице към момента на подаване на искането за разрешение за промяна на предназначението, като към него следва да се представи и мотивирано становище на инженер-конструктор с пълна проектантска правоспособност, доказващо, че не се увеличават натоварванията, не се засягат конструктивни елементи и не се намаляват носимоспособността, устойчивостта и дълготрайността на конструкцията на сградата.
Не се изисква съгласието на собствениците в етажната собственост при възстановяване жилищното предназначение на вече преустроени самостоятелни помещения и обекти за нежилищни нужди, изградени в заварена жилищна сграда.
Разгледаните по-горе хипотези се отнасят за промяна на предназначението на жилищни помещения в жилищни сгради /“Жилищна сграда“ е сграда, предназначена за постоянно обитаване, и се състои от едно или повече жилища, които заемат най-малко 60 на сто от нейната разгъната застроена площ. При определяне предназначението на сградата ателиетата се считат за жилища./
При промяна на предназначението на част или на цяла сграда в жилищни, курортни или вилни зони, когато преустройството е свързано с масов достъп на външни лица и наднормено за зоната шумово и друго замърсяване, освен спазване на горепосочените изисквания е необходимо и изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици и носители на ограничени вещни права в съседни поземлени имоти.
При промяна на предназначението на част или на цяла сграда в жилищни, курортни или вилни зони, както и при промяна на предназначението на сграда или на част от сграда – обект на образованието, науката, здравеопазването или културата промяната на подробния устройствен план се нанася служебно въз основа на заповед на кмета на общината, без да се провежда процедура по изменение на подробния устройствен план.
*Настоящата статия има информативна цел и не представлява правен съвет.