НОВ РЕЖИМ ЗА СМЯНА НА ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕТО НА СГРАДИ И НА САМОСТОЯТЕЛНИ ОБЕКТИ В СГРАДИ

С изменение на Закона за устройство на територията (ЗУТ), обнародвано в бр. 16 от 23.02.2021 год. на Държавен вестник, е създаден нов чл. 147а., съгласно който промяна на предназначението на сгради или на самостоятелни обекти в сгради без извършване на строителни и монтажни работи се извършва по нов ред.
Правният екип представя по-долу коментар относно новия режим и особеностите при смяна на предназначението на сгради и самостоятелни обекти в сгради.*

Какво значи „промяна на предназначението“
Съгласно ЗУТ „промяна на предназначението“ на обект или на част от него е промяната от един начин на ползване в друг съгласно съответстващите им кодове, представляващи основни кадастрални данни, определени съгласно Закона за кадастъра и имотния регистър и нормативните актове за неговото прилагане.
Съгласно кадастралните регистри всеки един обект, в зависимост от вида си, се идентифицира с редица кадастрални данни като: идентификатор (уникален номер), площ, етаж/брой етажи, адрес и други. Един от идентифициращите елементи на обектите е тяхното „предназначение“, за което всеки един обект получава съответен код.

Промяната на предназначението на обект означава промяна на начина на ползване на обекта, което може да се извърши с преустройство и извършване на строителни и монтажни работи или без извършване на строителни и монтажни работи. В зависимост от наличието или липсата на строителни и монтажни работи се определя и режимът, приложим към конкретната промяна на предназначението.

Какво предвижда новият режим за промяна на предназначението
Съществено е да се отбележи, че новият режим по чл. 147а. от ЗУТ урежда промяна на предназначението на сгради или на самостоятелни обекти в сгради без извършване на строителни и монтажни работи. Режимът предвижда в тези случаи промяната да се извършва след издаване на разрешение за промяна на предназначението от главния архитект на общината. Това е съвсем нов разрешителен режим, при който вместо разрешение за строеж се предвижда издаването на разрешение за промяна на предназначението и облекчена процедура. Главният архитект на общината издава разрешението без да изисква представянето на инвестиционни проекти, но искането за издаване на следва да бъде придружено от доказателства, че:

– са спазени изискванията на чл. 38 или 39 от ЗУТ
– не се нарушават правилата и нормативите за застрояване и
– са представени положителни становища от съответните компетентни органи относно спазване на изискванията, определени с нормативен акт за новото предназначение – има се предвид становища за спазване на противопожарните изисквания и санитарно-хигиените изисквания.

При подготовката на заявлението по чл. 147а за промяна на предназначението на сграда или на част от сграда – обект на образованието, науката, здравеопазването или културата, както и на спортни обекти и съоръжения или на части от тях, собственост на държавата или на общините, следва да се отчита новата редакция на чл. 39, ал. 3, приета с § 11 от ЗИД ЗУТ, съгласно която мълчаливото съгласие на съответния ресорен министър е заменено с изрично писмено съгласие.

Разрешението за промяна на предназначението се съобщава на заинтересуваните лица и се публикува в Единния публичен регистър по устройство на територията по чл. 5а. от ЗУТ. Обектите, чието предназначение е променено въз основа на разрешение за промяна на предназначението по чл. 147а, не подлежат на въвеждане в експлоатация.

Във всички останали случаи на промяна на предназначението на обект, в които се извършват строителни и монтажни работи, се изисква изготвяне и съгласуване на инвестиционни проекти и издаване на разрешение за строеж, както и всички приложими към строежите изисквания и протоколи по време на строителството, включително въвеждане в експлоатация на обекта.

Какви са спецификите при жилищни сгради
Законодателят е въвел специфични изисквания при смяна на предназначение на обект в жилищна сграда с оглед защита на обществения интерес – това са изискванията, посочени в чл. 38 и чл. 39 ЗУТ, които следва да се имат предвид и при промяна на предназначението без извършване на строителни и монтажни работи въз основа на разрешение за промяна на предназначението.

Съгласно новата редакция на чл. 38, ал. 2 – „Обекти за стопански и обслужващи дейности в новоизграждаща се жилищна сграда се разполагат под жилищните обекти, ако са осигурени самостоятелни входове към тях и са съобразени със санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания.“ Предходната редакция предвиждаше тези обекти да се разполагат само в подземния, в полуподземния и в първия етаж.
В съществуваща жилищна сграда с режим на етажна собственост се допуска промяна на предназначението на жилищно помещение или на самостоятелно жилище в кабинет за здравни нужди, за офис или за ателие за индивидуална творческа дейност, свързани с достъп на външни лица в сградата, при спазване на следните условия:

  • обектите се намират на първия или на полуподземния етаж;
  • преустройството им е съобразено със санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания и
  • изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища – непосредствени съседи на обектите. По изключение може да се допусне разполагане на посочените обекти и на други надземни етажи само въз основа на решение на общото събрание на собствениците на жилища, взето по установения ред, и с изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища – непосредствени съседи на обекта.
  • за новите обекти са осигурени необходимите гаражи или места за паркиране в съответния поземлен имот.

Може да се извърши промяна на предназначението на съществуващо жилищно помещение или самостоятелно жилище на първия етаж на жилищна сграда за магазин или за други обслужващи дейности при спазване на следните условия:

  • при спазване на санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания;
  • ако се осигури самостоятелен вход извън входа и общите помещения на жилищните етажи;
  • решение на общото събрание на собствениците и изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища-непосредствени съседи на обекта.
  • за новите обекти са осигурени необходимите гаражи или места за паркиране в съответния поземлен имот.

Всички тези предпоставки следва да са налице към момента на подаване на искането за разрешение за промяна на предназначението, като към него следва да се представи и мотивирано становище на инженер-конструктор с пълна проектантска правоспособност, доказващо, че не се увеличават натоварванията, не се засягат конструктивни елементи и не се намаляват носимоспособността, устойчивостта и дълготрайността на конструкцията на сградата.

Не се изисква съгласието на собствениците в етажната собственост при възстановяване жилищното предназначение на вече преустроени самостоятелни помещения и обекти за нежилищни нужди, изградени в заварена жилищна сграда.

Разгледаните по-горе хипотези се отнасят за промяна на предназначението на жилищни помещения в жилищни сгради /“Жилищна сграда“ е сграда, предназначена за постоянно обитаване, и се състои от едно или повече жилища, които заемат най-малко 60 на сто от нейната разгъната застроена площ. При определяне предназначението на сградата ателиетата се считат за жилища./

При промяна на предназначението на част или на цяла сграда в жилищни, курортни или вилни зони, когато преустройството е свързано с масов достъп на външни лица и наднормено за зоната шумово и друго замърсяване, освен спазване на горепосочените изисквания е необходимо и изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици и носители на ограничени вещни права в съседни поземлени имоти.

При промяна на предназначението на част или на цяла сграда в жилищни, курортни или вилни зони, както и при промяна на предназначението на сграда или на част от сграда – обект на образованието, науката, здравеопазването или културата промяната на подробния устройствен план се нанася служебно въз основа на заповед на кмета на общината, без да се провежда процедура по изменение на подробния устройствен план.

*Настоящата статия има информативна цел и не представлява правен съвет.

Пет смели прогнози за имотния пазар

Имотният пазар продължава да е стабилен, въпреки предизвикателствата на коронакризата и трудностите, които тя донесе. Какви са предизвикателствата пред бизнеса с имоти и каква е прогнозата на лидерите в бранша – на тези въпроси отговор днес търсим с предприемачите Десислава Петрова и Емануил Лазаров, управляващи партньори във водещия бранд за продажба на недвижими имоти в страната BESO Homes.

Eврозоната и чуждестранните инвеститори

За влизането на България в еврозоната въпросът вече не е дали, а кога. От изказвания на управителя на БНБ Димитър Радев и на министъра на финансите Кирил Ананиев става ясно, че европейската валута ще замени българския лев през 2024 г. След по-малко от три години и точно 25 г. след въвеждане на еврото – първоначално като валута за безналични плащания в 11 страни.

Плюсовете от членството в еврозоната са много: ще спести разходи за превалутиране, ще свали още цената на кредитите (при равни други условия), ще окаже положителен ефект върху търговията, туризма и недвижимите имоти. Ако германец, французин или италианец няма нужда да сменя валута, за да посети България и да се разплаща тук, това ще бъде допълнителен фактор за стабилност и доверие.

През годините еврото победи скептиците, които го чакаха да рухне като колос на глинени крака. Днес еврозоната е елитен валутен клуб на мнозинството държави от ЕС, а еврото е втората най-популярна резервна валута в света (след щатския долар). Единствените страни от ЕС, които все още нямат за цел да приемат еврото са Чехия, Унгария, Швеция и Дания. Но дори в тези държави на много места може да платите в евро и няма да ви се намръщят.

Присъединяването към еврозоната обикновено е съчетано с увеличаване на чуждестранните инвестиции в имоти. Това показва практиката от държавите, които вече са приели еврото за официално разплащателно средство. Интересът започва още с влизането във валутния механизъм ERM-II, известен като „чакалнята“ на еврозоната. И продължава след приемането на еврото.

Логиката е следната – редица инвестиционни фондове в Германия, Франция и дръги страни имат стратегия, която им позволява да инвестират само в държави от еврозоната. Така те елиминират валутния риск при вложенията си, който може да им донесе сериозни негативи, особено при голяма динамика в курса. Присъединяването на България във валутния клуб автоматично ще постави страната ни на инвестиционна карта на тези фондове. Остава само да намерят печелившите ниши у нас.

Home Office и нуждата от просторен дом

През март 2020 г. пандемията настъпи и светът се промени за дни. Работата, срещите, обучението, забавлението, навиците. Милиони хора останаха блокирани вкъщи и се наложи светкавична пренастройка към Home Office.

Най-голямо предизвикателство се оказа намирането на подходящо пространство у дома – място, където няма постоянно да бъдете разсейвани от половинката или от децата. Някои преустроиха таваните си, други „превзеха“ терасите. А когато времето се стопли, хората изпълниха дворове и градинки. Но това са временни решения, а коронавирусът няма да изчезне изведнъж. Историята от XX век досега показва, че пандемиите в международен план продължават минимум 2 години и затихват за период от 3 до 5 години.

Работещото решение е да се намери вариант за прехвърляне в по-голямо жилище (покупка или под наем). Имаше хора, които го направиха – смениха двустайния апартамент с тристаен. Или се нанесоха в нов дом с просторна дневна, където може да се обособи работен кът. Масово се търсеха и жилища с по-големи тераси.

За много двойки по-големият апартамент може да се окаже разумен и предвидлив ход. Когато пандемията отшуми някой ден, това пространство би паснало идеално на плановете за разширяване на семейството. А има ли по-хубаво нещо на света от децата?

Метрото – силен магнит за купувачите

В пандемията се случиха и добри неща. В София „бялата лястовица“ на 2020 г. беше третият лъч на метрото, открит през август. Засега работи само първата отсечка – от „Красно село“ до „Хаджи Димитър“, но това не е всичко. След броени дни подземната железница ще стигне до Околовръстното шосе между „Овча купел“ и кв. „Горна баня“.

С третия метродиаметър София ще има развита и ефективна мрежа, с 52 км обща дължина на линиите. Това ще осигури бързи връзки на почти всички големи жилищни комплекси с центъра.

Столичното метро постепенно се превърна в суперфактор на имотния пазар, във водещ критерий при избор на нов дом. Около новите станции на подземното влакче изникнаха рояци от жилищни сгради, офис билдинги и търговски центрове. Почти всички молове са близо до станция на метрото, разчитайки на големия пътникопоток.

Местната власт дори насърчава изграждането на жилищни сгради в близост до метрото. Това стана с промените в Закона за устройство и застрояване на Столичната община, приети през 2018 г. Там е записано, че мaĸcимaлнaтa виcoчинa (ĸoтa ĸopниз) нa нoвитe cгpaди в пo-гoлямaта чacт от Coфия e 75 м. Но аĸo тepeнът e близo дo мeтpocтaнция (в 400-метровата зона), ce пoзвoлявaт oбeĸти c виcoчинa дo 100 м, като разпоредбата не важи само за цeнтъра и за районите „Триадица“, „Лозенец“, „Младост“ и „Изгрев“.

В следващите години метромрежата на София ще се разрасне допълнително – третият лъч ще достигне в североизточна посока до бул. „Ботевградско шосе“, между жк „Левски“ и кв. „Враждбена“. Планира се и разклонение от Военна академия през зала „Арена Армеец“ до The Mall. Има проект и за още две спирки след Бизнес парк София – първата на Околовръстното шосе срещу „Декатлон“, а втората – срещу IKEA и „София Ринг Мол“. Със сигурност това ще привлече още строителни предприемачи към тези зони.

Факторът Airbnb и инвестициите в имоти

Платформата Airbnb промени цял микросегмент на имотния пазар и превърна краткосрочните наеми в популярна опция за инвеститорите. Основаният през 2008 г. малък американски стартъп днес е публична компания с над 110 млрд. долара пазарна капитализация.

На всеки печеливш пазар обаче в един момент започва да се губи балансът между търсене и предлагане. И тук конкуренцията си каза думата – средните наеми започнаха да падат, а оттам и показателите за заетост и доходност. Към края на 2019 г. в Airbnb бяха регистрирани над 3300 апартамента от София и над 10 000 за цяла България.

Пандемията допълнително влоши ситуацията. От март 2020 г. самолетите спряха да летят, чуждестранните туристи почти изчезнаха и апартаментите в Airbnb опустяха. Коронакризата сви близо два пъти броя на регистрираните имоти от България в популярната платформа.

Коронавирусът обаче няма да заличи сегмента на краткосрочните наеми. Очакванията са след края на пандемията туристите да се завърнат с нови сили и още по-жадни за приключения.

Факторът Airbnb досега не се отразяваше на новото строителство в София. Интерес към подобни инвестиции имаше, но предприемачите избягваха този тип купувачи, за да съхранят средата на обитаване. Наемателите в Airbnb апартаменти понякога са доста шумни и създават дискомфорт на дългосрочните обитатели в сградата. Това може да се реши по елегантен начин – като се обособят отделни части със самостоятелни входове в новите сгради. Имотите в тях ще бъдат предназначени само за краткосрочни наеми и ще позволят лесното им управление и поддръжка. Вече има строителни предприемачи в България, които разработват такива концепции и скоро ще бъдат готови да отговорят на интереса.

Нови хоризонти пред виртуалните огледи

Виртуалната реалност навлезе стремглаво в света на недвижимите имоти. Купувачът има възможност от вкъщи да се разгледа желания апартамент, който се намира на десетки километри. Още по-реалистично става, ако се прибави оборудване за виртуална реалност – очила или шлем. VR технологията направи огледите бързи, лесни и атрактивни. Един имот може да бъде разгледан от хиляди клиенти за броени дни, докато за същото време едва ли могат да се организират повече от десетина огледа.

Строителните предприемачи и агенциите за имоти в България също инвестираха, за да направят възможни 3D огледите. Когато говорим за български купувачи, важно е да се отбележи, че „отдалеченият достъп“ служи само за оформяне на първоначална представа. После задължително следва физически оглед, дори няколко, и едва тогава евентуално се пристъпва към сделка.

При чужденците и българите, живеещи зад граница ситуацията е по-различна. Те имат практика да купуват, без да са разгледали на живо достойнствата на недвижимата собственост. В следващите години виртуалните огледи на имоти ще станат още по-реалистични. Това ще стане с навлизането на виртуалните светове, каквито досега сме гледали в култови филми като „Матрицата“ и „Играч първи, приготви се“.

Преди няколко месеца компанията Facebook Inc. представи бета-версия на футуристичния проект Horizon, който има потенциал да се превърне в следващото голямо нещо. Разработчиците вече са поканени да разработват свои тематични мини-светове в Horizon и отсега може да прогнозираме: светът на недвижимите имоти ще има ярко присъствие във виртуалната вселена.

По статията работиха: Екип на Investor.bg , Автор: Мартин Иванов

Наредба за достъпната среда ще оскъпи новите жилища с 30%

Не сме съгласни с изискванията за разширение на коридори и тераси, коментира председателят на асоциацията на строителните предприемачи

Новата наредба за достъпната среда не решава проблеми, а създава такива. Там пише, че всеки апартамент в нова многофамилна жилищна сграда трябва да отговаря на изискванията за човек с увреждания. Това ще доведе до повече общи части, до по-големи коридори, тераси, бани и тоалетни в жилищата. А по-голямата площ ще вдигне крайната цена на новите апартаменти с близо 30%. Това прогнозира в ефира на Bloomberg TV Bulgaria Георги Шопов, председател на Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП).

„Абсолютно излишно е всички апартаменти в една сграда да бъдат пригодени за обитаване от хора с увреждания. Това ще оскъпи целия продукт и в крайна сметка лицата с увреждания също ще платят по-висока цена“, коментира той.

Наредбата за определяне на изискванията за достъпност и универсален дизайн на елементите на достъпната среда в урбанизираната територия и на сградите и съоръженията беше обнародвана в „Държавен вестник“ на 12 февруари и влезе в сила месец по-късно. Тя отмени старата Наредба №4 от 2009 г. за проектиране, изпълнение и поддържане на строежите в съответствие с изискванията за достъпна среда за населението, вкл. за хората с увреждания.

„Новата наредба ще усложни проектирането и ще направи минималната площ на един двустаен апартамент 80 кв. м. Едно от изискванията е терасите да бъдат с минимални размери 1,50 м на 1,50 м“, каза председателят на НАСП. Има и друго изискване – минималната широчина на входната врата на жилището да бъде 1 метър, а на вътрешните (интериорни) врати – минимум 80 см“, поясни Георги Шопов.

Председателят на Националната асоциация на строителните предприемачи  посочи, че идеята е апартаментът да стане достъпен за човек с инвалидна количка. „Това го приемаме, но не сме съгласни с изискванията за коридорите и терасите, защото те правят проектирането невъзможно. Заедно с други браншови организации настояваме за отмяна на част от наредбата“, обяви Шопов.

Той смята, че новите текстове за достъпна среда ще направят невъзможно проектирането на по-малки тоалетни в апартаментите, защото и за тях има други изисквания.

Председателят на Националната асоциация на строителните предприемачи изрази опасенията си, че при основни ремонти, преустройства и промяна на предназначението на имоти помещенията също трябва да се пригодят към новата наредба, което в много случаи ще бъде невъзможно.

Георги Шопов препоръчва обществото ни да помисли в съвсем друга посока за подкрепа на хората с увреждания, както е в Холандия, Дания и др. страни от Западна Европа. Той е на мнение, че те трябва да станат активни лица в социалния и обществения живот.

„Ние сме в дълг към тези хора. Нивото на развитие на едно общество е функция на това как то се отнася към хората с увреждания. Новата наредба обаче не е в полза на никого – нито за обществото, нито за хората с увреждания“, категоричен е председателят на асоциацията. Той съветва регионалното министерство „да не оскъпява продукта, който всички ползваме“.

Вижте целия разговор във видео материала на Bloomberg TV Bulgaria.

 

Данните в кадастъра ще се създават само в цифров вид

Отпадане на изискването за създаване на кадастралната карта и кадастралните регистри в графичен и писмен вид, включително и схемите на етажите. Това предвижда една от предлаганите промени в Наредбата за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри. Те са качени за обществено обсъждане в портала за обществени консултации Strategy.bg. Крайният срок за подаване на мнения и коментари е 26 април.

Предвижда се данните в кадастъра да се създават в цифров вид и да се поддържат чрез средствата на информационната система на кадастъра.

Срокът за възлагане, надграждане и внедряване на информационната система на кадастъра с необходимите функционалности остава 31 декември 2023 г. За удължаването на крайния срок беше съобщено за първи път в края на миналата година.

До този момент не са разработени необходимите функционалности в информационната система на кадастъра, въпреки че са предприети действия за сключване на договори за възлагане на дейността. Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК) има сключен рамков договор с „Информационно обслужване” АД за изграждане, поддържане, развитие и наблюдение на информационните и комуникационните системи, които агенцията използва. Сроковете по договора и план-графикът към него предвиждат процесът да приключи в края на 2023 г.

Първоначалният срок за надграждането на информационната система е бил краят на 2018 г., който впоследствие е удължен с още 2 години до края на 2020 г. заради забавянето на поръчките.

Друго предложение предвижда отпадане на възможността за определяне на площта на самостоятелен обект в сграда или в съоръжение на техническата инфраструктура от правоспособно лице по Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) поради констатирана некоректна практика от правоспособните лица.

 

Изменят се и дефинираните допустими стойности за определяне на точността на нанесените поземлени имоти и сгради в кадастралната карта, като подобряването на точността ще се извършва независимо от метода, технологиите и източниците на данни, които са били използвани при създаването на кадастралната карта.

Предвижда се също да бъде уеднаквен начинът на определяне на вида на етажа и площта на сградата, посочена от границата ѝ в кадастралната карта, с правилата в Закона за устройство на територията (ЗУТ). Причината за предлаганата промяна са постъпили сигнали за констатирани разлики между застроената площ и броя на етажите на сграда, определени по реда на ЗУТ, и нанесените в кадастралната карта и кадастралните регистри.

Освен това отпада изискването за предоставяне на данни от ведомства и общини само до службата по геодезия, картография и кадастър по местонахождение на имота, за който се отнасят данните. Благодарение на централизираната база данни услугите ще могат да се заявяват във всяка служба независимо от местонахождението на имота, за който се иска услугата.

Производството по създаване на кадастралната карта и кадастралните регистри е приключило за 96,3% от територията на страната. Практиката по прилагането на Наредбата за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри от 2017 г. насам обаче показвала, че има неточни, непълни и неясни текстове или такива, които водят до двусмислено тълкуване. Различното тълкуване на разпоредбите пък създавало и различна практика в дейността на службите по геодезия, картография и кадастър при създаване и поддържане на кадастралната карта и кадастралните регистри, което е станало причина за предлаганите промени, се посочва в мотивите към  тях.

Друга промяна предвижда отстраняването на грешни данни в кадастъра да се извършва за  сметка на собствениците на имотите, само ако данните за имотите им липсват въз основа на източниците, с които се създават кадастралната карта и кадастралните регистри, или не могат да бъдат еднозначно определени въз основа на тях, ако собствениците не са изпълнили законовото си задължение.

С цел намаляване на административната тежест за гражданите и бизнеса отпада необходимостта за издаване на документ, доказващ, че обектите са нанесени в кадастъра. Проверката за нанесените новопостроени или преустроени сгради в кадастъра ще се извършва служебно от органите, въвеждащи сградите в експлоатация, за които е осигурен достъп до информационната система на кадастъра, предвижда друга промяна.

Освен това се въвежда изискването удостоверяването на авторството на проектите за изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри да става чрез подписването им с квалифициран електронен подпис.

+359 884 805 995

бул. „Витоша“ 90 , гр.София

© IRD – INVESTMENT & REAL ESTATE DEVELOPMENT. All rights reserved. Политика за поверителност