Как се отчуждават имоти според новите законови разпоредби

При обжалване от страна на собствениците на размера на обезщетението вече няма да се стига до забавяне на процедурите по отчуждаване

Изграждането на инфраструктурни обекти е от изключително значение за развитието на българската икономика в условия на икономическа криза. Последните законодателни промени в България целят преодоляване на един от най-проблемните етапи в реализацията на големите инфраструктурни проекти – процедурите по отчуждаване.

От 8 ноември 2010 г. влязоха в сила промени в Закона за държавната собственост и в Закона за общинската собственост, които предвиждат изключения от общите правила за отчуждаване в случаите на изграждане на обекти от национално значение, в това число инфраструктурни обекти. В Закона за устройство на територията (ЗУТ) също се предвидени промени, които са в съответствие с изменените процедури.

Международната правна кантора „Волф Тайс“, която има офис и в София, предостави на Investor.bg някои разяснения по практическото прилагане на посочените нови законови разпоредби.

Една от първите предпоставки за осъществяването на мащабен инфраструктурен проект е наличието на права на собственост върху земята, върху която той ще бъде изграден. Когато става дума за линейни обекти като пътища, ж.п. линии и тръбопроводи, които преминават през големи части от територията на страната, държавата се сблъсква с претенциите на множество собственици.

Основавайки се на неприкосновеността на частната собственост, собствениците на имоти или се опитват да продадат имотите си на твърде висока цена, или се възползват от правото си на обжалване на заповедите за отчуждаване, коментират от „Волф Тайс“. Това води до значително забавяне на процедурите и на самата реализация на проектите.

От друга страна, собствениците имат конституционно право да обжалват актовете за отчуждаване и на практика много често се възползват от тази правна възможност. Атакуването им става най-често на две основания – основанието за отчуждаване и размерът на обезщетението. В първия случай собственикът изцяло се противопоставя на отчуждаването, като твърди, че е незаконно. В другия случай, който обхваща и огромния процент от отчуждителните дела, собственикът е приел, че ще изгуби собствеността си, но смята, че размерът на обезщетението му е несправедливо определен.

При обжалването на административни актове действаше правилото, че обжалването спира изпълнението. Така стотиците дела забавят изграждането на проектите с години, поставят пречка пред своевременната възвращаемост и се случва да отблъснат потенциални инвеститори.

Самата процедура по отчуждаване може да се раздели условно на два етапа – одобряване на устройствените планове и отчуждаване.

При първата фаза се приема Подробен устройствен план (ПУП), от който е видна бъдещата застройка и кои имоти подлежат на отчуждаване. След това се издава заповед за отчуждаване, а след влизането й в сила се пристъпва към одобряване на инвестиционните проекти и издаване на разрешение за строеж. Едва след влизане в сила на това разрешение изграждането на проекта може да започне.

Един административен акт (като ПУП, заповедта за отчуждаване и разрешението за строеж) влиза в сила, когато срокът за обжалването му изтече, или когато е обжалван, но съдът е потвърдил неговата законност.

Новите законови разрешения при начина на отчуждаване на имоти

Според приетите промени основанията за отчуждаване (едновременното наличие на обществена нужда и невъзможност за задоволяването й по друг начин) ще се установява още с ПУП, който ще е неразделна част от предложението за отчуждаване. По този начин с влизането в сила на ПУП ще се създаде по-висока сигурност, че предвидените в него отчуждавания ще се осъществят, коментират от „Волф Тайс“.

При досегашния режим беше възможно да има одобрен план, но след успешно обжалване на последвалата заповед за отчуждаване, този план можеше да се провали или да оскъпи прекомерно бъдещия проект.

Според приетите през ноември промени, при обжалване от страна на собствениците на размера на обезщетението, няма да се стига до забавяне на процедурите, тъй като имотът ще се счита за отчужден от датата, на която инвеститорът преведе равностойното обезщетение, коментират от правната кантора.

Дори обаче собствениците на имоти, засегнати от ПУП да решат да го обжалват, това няма да забави изпълнението на проекта. Това е така, тъй като ПУП, за който е допуснато предварително изпълнение, вече ще дава същите (с малки изключения) права на инвеститора (изпълнителя) на инфраструктурния проект, каквито дава влезлият в сила ПУП.

С оглед защитата на частния интерес обаче, строителството на обект от национално значение ще може да стартира на практика, когато ПУП влезе в сила окончателно и има издадено разрешение за строеж. Така законодателят е постигнал баланса между частния и обществения интерес.

Когато заповедта за отчуждаване е обжалвана само по отношение на размера на обезщетението, това няма да спира изпълнението, уточняват адвокатите. Премахна се и необходимостта да се доказва собственост при одобряване на инвестиционните проекти за изграждане на обекти от национално значение, ако заповедта за отчуждаване вече е издадена. Така инвеститорът може да започне процедурата по одобрение на инвестиционния проект и подготвителните работи, докато текат евентуални обжалвания на заповедта за отчуждаването.

За да се защитят интересите на собствениците, се предвижда те да получават обезщетение за времето, през което инвеститорът (държавата) използват собствеността им преди влизането в сила на заповедта за отчуждаване.

Ако в срок от пет години от отчуждаването на имот за изграждане на национален обект все пак не е започнало изграждането му, бившите собственици ще имат възможност да поискат отмяна на отчуждаването.

При евентуална отмяна от съда на Подробния устройствен план, който предвижда изграждане на национален обект, а новият план не засяга отчуждени вече имоти, правата на бившите собственици ще бъдат възстановени. Това може да стане чрез предвидената възможност да се направи искане за отмяна на отчуждаването и респективно връщане на полученото вече обезщетение, отбелязват още адвокатите.

Източник: investor.bg

НОВ РЕЖИМ ЗА СМЯНА НА ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕТО НА СГРАДИ И НА САМОСТОЯТЕЛНИ ОБЕКТИ В СГРАДИ

С изменение на Закона за устройство на територията (ЗУТ), обнародвано в бр. 16 от 23.02.2021 год. на Държавен вестник, е създаден нов чл. 147а., съгласно който промяна на предназначението на сгради или на самостоятелни обекти в сгради без извършване на строителни и монтажни работи се извършва по нов ред.
Правният екип представя по-долу коментар относно новия режим и особеностите при смяна на предназначението на сгради и самостоятелни обекти в сгради.*

Какво значи „промяна на предназначението“
Съгласно ЗУТ „промяна на предназначението“ на обект или на част от него е промяната от един начин на ползване в друг съгласно съответстващите им кодове, представляващи основни кадастрални данни, определени съгласно Закона за кадастъра и имотния регистър и нормативните актове за неговото прилагане.
Съгласно кадастралните регистри всеки един обект, в зависимост от вида си, се идентифицира с редица кадастрални данни като: идентификатор (уникален номер), площ, етаж/брой етажи, адрес и други. Един от идентифициращите елементи на обектите е тяхното „предназначение“, за което всеки един обект получава съответен код.

Промяната на предназначението на обект означава промяна на начина на ползване на обекта, което може да се извърши с преустройство и извършване на строителни и монтажни работи или без извършване на строителни и монтажни работи. В зависимост от наличието или липсата на строителни и монтажни работи се определя и режимът, приложим към конкретната промяна на предназначението.

Какво предвижда новият режим за промяна на предназначението
Съществено е да се отбележи, че новият режим по чл. 147а. от ЗУТ урежда промяна на предназначението на сгради или на самостоятелни обекти в сгради без извършване на строителни и монтажни работи. Режимът предвижда в тези случаи промяната да се извършва след издаване на разрешение за промяна на предназначението от главния архитект на общината. Това е съвсем нов разрешителен режим, при който вместо разрешение за строеж се предвижда издаването на разрешение за промяна на предназначението и облекчена процедура. Главният архитект на общината издава разрешението без да изисква представянето на инвестиционни проекти, но искането за издаване на следва да бъде придружено от доказателства, че:

– са спазени изискванията на чл. 38 или 39 от ЗУТ
– не се нарушават правилата и нормативите за застрояване и
– са представени положителни становища от съответните компетентни органи относно спазване на изискванията, определени с нормативен акт за новото предназначение – има се предвид становища за спазване на противопожарните изисквания и санитарно-хигиените изисквания.

При подготовката на заявлението по чл. 147а за промяна на предназначението на сграда или на част от сграда – обект на образованието, науката, здравеопазването или културата, както и на спортни обекти и съоръжения или на части от тях, собственост на държавата или на общините, следва да се отчита новата редакция на чл. 39, ал. 3, приета с § 11 от ЗИД ЗУТ, съгласно която мълчаливото съгласие на съответния ресорен министър е заменено с изрично писмено съгласие.

Разрешението за промяна на предназначението се съобщава на заинтересуваните лица и се публикува в Единния публичен регистър по устройство на територията по чл. 5а. от ЗУТ. Обектите, чието предназначение е променено въз основа на разрешение за промяна на предназначението по чл. 147а, не подлежат на въвеждане в експлоатация.

Във всички останали случаи на промяна на предназначението на обект, в които се извършват строителни и монтажни работи, се изисква изготвяне и съгласуване на инвестиционни проекти и издаване на разрешение за строеж, както и всички приложими към строежите изисквания и протоколи по време на строителството, включително въвеждане в експлоатация на обекта.

Какви са спецификите при жилищни сгради
Законодателят е въвел специфични изисквания при смяна на предназначение на обект в жилищна сграда с оглед защита на обществения интерес – това са изискванията, посочени в чл. 38 и чл. 39 ЗУТ, които следва да се имат предвид и при промяна на предназначението без извършване на строителни и монтажни работи въз основа на разрешение за промяна на предназначението.

Съгласно новата редакция на чл. 38, ал. 2 – „Обекти за стопански и обслужващи дейности в новоизграждаща се жилищна сграда се разполагат под жилищните обекти, ако са осигурени самостоятелни входове към тях и са съобразени със санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания.“ Предходната редакция предвиждаше тези обекти да се разполагат само в подземния, в полуподземния и в първия етаж.
В съществуваща жилищна сграда с режим на етажна собственост се допуска промяна на предназначението на жилищно помещение или на самостоятелно жилище в кабинет за здравни нужди, за офис или за ателие за индивидуална творческа дейност, свързани с достъп на външни лица в сградата, при спазване на следните условия:

  • обектите се намират на първия или на полуподземния етаж;
  • преустройството им е съобразено със санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания и
  • изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища – непосредствени съседи на обектите. По изключение може да се допусне разполагане на посочените обекти и на други надземни етажи само въз основа на решение на общото събрание на собствениците на жилища, взето по установения ред, и с изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища – непосредствени съседи на обекта.
  • за новите обекти са осигурени необходимите гаражи или места за паркиране в съответния поземлен имот.

Може да се извърши промяна на предназначението на съществуващо жилищно помещение или самостоятелно жилище на първия етаж на жилищна сграда за магазин или за други обслужващи дейности при спазване на следните условия:

  • при спазване на санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания;
  • ако се осигури самостоятелен вход извън входа и общите помещения на жилищните етажи;
  • решение на общото събрание на собствениците и изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища-непосредствени съседи на обекта.
  • за новите обекти са осигурени необходимите гаражи или места за паркиране в съответния поземлен имот.

Всички тези предпоставки следва да са налице към момента на подаване на искането за разрешение за промяна на предназначението, като към него следва да се представи и мотивирано становище на инженер-конструктор с пълна проектантска правоспособност, доказващо, че не се увеличават натоварванията, не се засягат конструктивни елементи и не се намаляват носимоспособността, устойчивостта и дълготрайността на конструкцията на сградата.

Не се изисква съгласието на собствениците в етажната собственост при възстановяване жилищното предназначение на вече преустроени самостоятелни помещения и обекти за нежилищни нужди, изградени в заварена жилищна сграда.

Разгледаните по-горе хипотези се отнасят за промяна на предназначението на жилищни помещения в жилищни сгради /“Жилищна сграда“ е сграда, предназначена за постоянно обитаване, и се състои от едно или повече жилища, които заемат най-малко 60 на сто от нейната разгъната застроена площ. При определяне предназначението на сградата ателиетата се считат за жилища./

При промяна на предназначението на част или на цяла сграда в жилищни, курортни или вилни зони, когато преустройството е свързано с масов достъп на външни лица и наднормено за зоната шумово и друго замърсяване, освен спазване на горепосочените изисквания е необходимо и изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици и носители на ограничени вещни права в съседни поземлени имоти.

При промяна на предназначението на част или на цяла сграда в жилищни, курортни или вилни зони, както и при промяна на предназначението на сграда или на част от сграда – обект на образованието, науката, здравеопазването или културата промяната на подробния устройствен план се нанася служебно въз основа на заповед на кмета на общината, без да се провежда процедура по изменение на подробния устройствен план.

*Настоящата статия има информативна цел и не представлява правен съвет.

Пет смели прогнози за имотния пазар

Имотният пазар продължава да е стабилен, въпреки предизвикателствата на коронакризата и трудностите, които тя донесе. Какви са предизвикателствата пред бизнеса с имоти и каква е прогнозата на лидерите в бранша – на тези въпроси отговор днес търсим с предприемачите Десислава Петрова и Емануил Лазаров, управляващи партньори във водещия бранд за продажба на недвижими имоти в страната BESO Homes.

Eврозоната и чуждестранните инвеститори

За влизането на България в еврозоната въпросът вече не е дали, а кога. От изказвания на управителя на БНБ Димитър Радев и на министъра на финансите Кирил Ананиев става ясно, че европейската валута ще замени българския лев през 2024 г. След по-малко от три години и точно 25 г. след въвеждане на еврото – първоначално като валута за безналични плащания в 11 страни.

Плюсовете от членството в еврозоната са много: ще спести разходи за превалутиране, ще свали още цената на кредитите (при равни други условия), ще окаже положителен ефект върху търговията, туризма и недвижимите имоти. Ако германец, французин или италианец няма нужда да сменя валута, за да посети България и да се разплаща тук, това ще бъде допълнителен фактор за стабилност и доверие.

През годините еврото победи скептиците, които го чакаха да рухне като колос на глинени крака. Днес еврозоната е елитен валутен клуб на мнозинството държави от ЕС, а еврото е втората най-популярна резервна валута в света (след щатския долар). Единствените страни от ЕС, които все още нямат за цел да приемат еврото са Чехия, Унгария, Швеция и Дания. Но дори в тези държави на много места може да платите в евро и няма да ви се намръщят.

Присъединяването към еврозоната обикновено е съчетано с увеличаване на чуждестранните инвестиции в имоти. Това показва практиката от държавите, които вече са приели еврото за официално разплащателно средство. Интересът започва още с влизането във валутния механизъм ERM-II, известен като „чакалнята“ на еврозоната. И продължава след приемането на еврото.

Логиката е следната – редица инвестиционни фондове в Германия, Франция и дръги страни имат стратегия, която им позволява да инвестират само в държави от еврозоната. Така те елиминират валутния риск при вложенията си, който може да им донесе сериозни негативи, особено при голяма динамика в курса. Присъединяването на България във валутния клуб автоматично ще постави страната ни на инвестиционна карта на тези фондове. Остава само да намерят печелившите ниши у нас.

Home Office и нуждата от просторен дом

През март 2020 г. пандемията настъпи и светът се промени за дни. Работата, срещите, обучението, забавлението, навиците. Милиони хора останаха блокирани вкъщи и се наложи светкавична пренастройка към Home Office.

Най-голямо предизвикателство се оказа намирането на подходящо пространство у дома – място, където няма постоянно да бъдете разсейвани от половинката или от децата. Някои преустроиха таваните си, други „превзеха“ терасите. А когато времето се стопли, хората изпълниха дворове и градинки. Но това са временни решения, а коронавирусът няма да изчезне изведнъж. Историята от XX век досега показва, че пандемиите в международен план продължават минимум 2 години и затихват за период от 3 до 5 години.

Работещото решение е да се намери вариант за прехвърляне в по-голямо жилище (покупка или под наем). Имаше хора, които го направиха – смениха двустайния апартамент с тристаен. Или се нанесоха в нов дом с просторна дневна, където може да се обособи работен кът. Масово се търсеха и жилища с по-големи тераси.

За много двойки по-големият апартамент може да се окаже разумен и предвидлив ход. Когато пандемията отшуми някой ден, това пространство би паснало идеално на плановете за разширяване на семейството. А има ли по-хубаво нещо на света от децата?

Метрото – силен магнит за купувачите

В пандемията се случиха и добри неща. В София „бялата лястовица“ на 2020 г. беше третият лъч на метрото, открит през август. Засега работи само първата отсечка – от „Красно село“ до „Хаджи Димитър“, но това не е всичко. След броени дни подземната железница ще стигне до Околовръстното шосе между „Овча купел“ и кв. „Горна баня“.

С третия метродиаметър София ще има развита и ефективна мрежа, с 52 км обща дължина на линиите. Това ще осигури бързи връзки на почти всички големи жилищни комплекси с центъра.

Столичното метро постепенно се превърна в суперфактор на имотния пазар, във водещ критерий при избор на нов дом. Около новите станции на подземното влакче изникнаха рояци от жилищни сгради, офис билдинги и търговски центрове. Почти всички молове са близо до станция на метрото, разчитайки на големия пътникопоток.

Местната власт дори насърчава изграждането на жилищни сгради в близост до метрото. Това стана с промените в Закона за устройство и застрояване на Столичната община, приети през 2018 г. Там е записано, че мaĸcимaлнaтa виcoчинa (ĸoтa ĸopниз) нa нoвитe cгpaди в пo-гoлямaта чacт от Coфия e 75 м. Но аĸo тepeнът e близo дo мeтpocтaнция (в 400-метровата зона), ce пoзвoлявaт oбeĸти c виcoчинa дo 100 м, като разпоредбата не важи само за цeнтъра и за районите „Триадица“, „Лозенец“, „Младост“ и „Изгрев“.

В следващите години метромрежата на София ще се разрасне допълнително – третият лъч ще достигне в североизточна посока до бул. „Ботевградско шосе“, между жк „Левски“ и кв. „Враждбена“. Планира се и разклонение от Военна академия през зала „Арена Армеец“ до The Mall. Има проект и за още две спирки след Бизнес парк София – първата на Околовръстното шосе срещу „Декатлон“, а втората – срещу IKEA и „София Ринг Мол“. Със сигурност това ще привлече още строителни предприемачи към тези зони.

Факторът Airbnb и инвестициите в имоти

Платформата Airbnb промени цял микросегмент на имотния пазар и превърна краткосрочните наеми в популярна опция за инвеститорите. Основаният през 2008 г. малък американски стартъп днес е публична компания с над 110 млрд. долара пазарна капитализация.

На всеки печеливш пазар обаче в един момент започва да се губи балансът между търсене и предлагане. И тук конкуренцията си каза думата – средните наеми започнаха да падат, а оттам и показателите за заетост и доходност. Към края на 2019 г. в Airbnb бяха регистрирани над 3300 апартамента от София и над 10 000 за цяла България.

Пандемията допълнително влоши ситуацията. От март 2020 г. самолетите спряха да летят, чуждестранните туристи почти изчезнаха и апартаментите в Airbnb опустяха. Коронакризата сви близо два пъти броя на регистрираните имоти от България в популярната платформа.

Коронавирусът обаче няма да заличи сегмента на краткосрочните наеми. Очакванията са след края на пандемията туристите да се завърнат с нови сили и още по-жадни за приключения.

Факторът Airbnb досега не се отразяваше на новото строителство в София. Интерес към подобни инвестиции имаше, но предприемачите избягваха този тип купувачи, за да съхранят средата на обитаване. Наемателите в Airbnb апартаменти понякога са доста шумни и създават дискомфорт на дългосрочните обитатели в сградата. Това може да се реши по елегантен начин – като се обособят отделни части със самостоятелни входове в новите сгради. Имотите в тях ще бъдат предназначени само за краткосрочни наеми и ще позволят лесното им управление и поддръжка. Вече има строителни предприемачи в България, които разработват такива концепции и скоро ще бъдат готови да отговорят на интереса.

Нови хоризонти пред виртуалните огледи

Виртуалната реалност навлезе стремглаво в света на недвижимите имоти. Купувачът има възможност от вкъщи да се разгледа желания апартамент, който се намира на десетки километри. Още по-реалистично става, ако се прибави оборудване за виртуална реалност – очила или шлем. VR технологията направи огледите бързи, лесни и атрактивни. Един имот може да бъде разгледан от хиляди клиенти за броени дни, докато за същото време едва ли могат да се организират повече от десетина огледа.

Строителните предприемачи и агенциите за имоти в България също инвестираха, за да направят възможни 3D огледите. Когато говорим за български купувачи, важно е да се отбележи, че „отдалеченият достъп“ служи само за оформяне на първоначална представа. После задължително следва физически оглед, дори няколко, и едва тогава евентуално се пристъпва към сделка.

При чужденците и българите, живеещи зад граница ситуацията е по-различна. Те имат практика да купуват, без да са разгледали на живо достойнствата на недвижимата собственост. В следващите години виртуалните огледи на имоти ще станат още по-реалистични. Това ще стане с навлизането на виртуалните светове, каквито досега сме гледали в култови филми като „Матрицата“ и „Играч първи, приготви се“.

Преди няколко месеца компанията Facebook Inc. представи бета-версия на футуристичния проект Horizon, който има потенциал да се превърне в следващото голямо нещо. Разработчиците вече са поканени да разработват свои тематични мини-светове в Horizon и отсега може да прогнозираме: светът на недвижимите имоти ще има ярко присъствие във виртуалната вселена.

По статията работиха: Екип на Investor.bg , Автор: Мартин Иванов

Наредба за достъпната среда ще оскъпи новите жилища с 30%

Не сме съгласни с изискванията за разширение на коридори и тераси, коментира председателят на асоциацията на строителните предприемачи

Новата наредба за достъпната среда не решава проблеми, а създава такива. Там пише, че всеки апартамент в нова многофамилна жилищна сграда трябва да отговаря на изискванията за човек с увреждания. Това ще доведе до повече общи части, до по-големи коридори, тераси, бани и тоалетни в жилищата. А по-голямата площ ще вдигне крайната цена на новите апартаменти с близо 30%. Това прогнозира в ефира на Bloomberg TV Bulgaria Георги Шопов, председател на Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП).

„Абсолютно излишно е всички апартаменти в една сграда да бъдат пригодени за обитаване от хора с увреждания. Това ще оскъпи целия продукт и в крайна сметка лицата с увреждания също ще платят по-висока цена“, коментира той.

Наредбата за определяне на изискванията за достъпност и универсален дизайн на елементите на достъпната среда в урбанизираната територия и на сградите и съоръженията беше обнародвана в „Държавен вестник“ на 12 февруари и влезе в сила месец по-късно. Тя отмени старата Наредба №4 от 2009 г. за проектиране, изпълнение и поддържане на строежите в съответствие с изискванията за достъпна среда за населението, вкл. за хората с увреждания.

„Новата наредба ще усложни проектирането и ще направи минималната площ на един двустаен апартамент 80 кв. м. Едно от изискванията е терасите да бъдат с минимални размери 1,50 м на 1,50 м“, каза председателят на НАСП. Има и друго изискване – минималната широчина на входната врата на жилището да бъде 1 метър, а на вътрешните (интериорни) врати – минимум 80 см“, поясни Георги Шопов.

Председателят на Националната асоциация на строителните предприемачи  посочи, че идеята е апартаментът да стане достъпен за човек с инвалидна количка. „Това го приемаме, но не сме съгласни с изискванията за коридорите и терасите, защото те правят проектирането невъзможно. Заедно с други браншови организации настояваме за отмяна на част от наредбата“, обяви Шопов.

Той смята, че новите текстове за достъпна среда ще направят невъзможно проектирането на по-малки тоалетни в апартаментите, защото и за тях има други изисквания.

Председателят на Националната асоциация на строителните предприемачи изрази опасенията си, че при основни ремонти, преустройства и промяна на предназначението на имоти помещенията също трябва да се пригодят към новата наредба, което в много случаи ще бъде невъзможно.

Георги Шопов препоръчва обществото ни да помисли в съвсем друга посока за подкрепа на хората с увреждания, както е в Холандия, Дания и др. страни от Западна Европа. Той е на мнение, че те трябва да станат активни лица в социалния и обществения живот.

„Ние сме в дълг към тези хора. Нивото на развитие на едно общество е функция на това как то се отнася към хората с увреждания. Новата наредба обаче не е в полза на никого – нито за обществото, нито за хората с увреждания“, категоричен е председателят на асоциацията. Той съветва регионалното министерство „да не оскъпява продукта, който всички ползваме“.

Вижте целия разговор във видео материала на Bloomberg TV Bulgaria.

 

Данните в кадастъра ще се създават само в цифров вид

Отпадане на изискването за създаване на кадастралната карта и кадастралните регистри в графичен и писмен вид, включително и схемите на етажите. Това предвижда една от предлаганите промени в Наредбата за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри. Те са качени за обществено обсъждане в портала за обществени консултации Strategy.bg. Крайният срок за подаване на мнения и коментари е 26 април.

Предвижда се данните в кадастъра да се създават в цифров вид и да се поддържат чрез средствата на информационната система на кадастъра.

Срокът за възлагане, надграждане и внедряване на информационната система на кадастъра с необходимите функционалности остава 31 декември 2023 г. За удължаването на крайния срок беше съобщено за първи път в края на миналата година.

До този момент не са разработени необходимите функционалности в информационната система на кадастъра, въпреки че са предприети действия за сключване на договори за възлагане на дейността. Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК) има сключен рамков договор с „Информационно обслужване” АД за изграждане, поддържане, развитие и наблюдение на информационните и комуникационните системи, които агенцията използва. Сроковете по договора и план-графикът към него предвиждат процесът да приключи в края на 2023 г.

Първоначалният срок за надграждането на информационната система е бил краят на 2018 г., който впоследствие е удължен с още 2 години до края на 2020 г. заради забавянето на поръчките.

Друго предложение предвижда отпадане на възможността за определяне на площта на самостоятелен обект в сграда или в съоръжение на техническата инфраструктура от правоспособно лице по Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) поради констатирана некоректна практика от правоспособните лица.

 

Изменят се и дефинираните допустими стойности за определяне на точността на нанесените поземлени имоти и сгради в кадастралната карта, като подобряването на точността ще се извършва независимо от метода, технологиите и източниците на данни, които са били използвани при създаването на кадастралната карта.

Предвижда се също да бъде уеднаквен начинът на определяне на вида на етажа и площта на сградата, посочена от границата ѝ в кадастралната карта, с правилата в Закона за устройство на територията (ЗУТ). Причината за предлаганата промяна са постъпили сигнали за констатирани разлики между застроената площ и броя на етажите на сграда, определени по реда на ЗУТ, и нанесените в кадастралната карта и кадастралните регистри.

Освен това отпада изискването за предоставяне на данни от ведомства и общини само до службата по геодезия, картография и кадастър по местонахождение на имота, за който се отнасят данните. Благодарение на централизираната база данни услугите ще могат да се заявяват във всяка служба независимо от местонахождението на имота, за който се иска услугата.

Производството по създаване на кадастралната карта и кадастралните регистри е приключило за 96,3% от територията на страната. Практиката по прилагането на Наредбата за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри от 2017 г. насам обаче показвала, че има неточни, непълни и неясни текстове или такива, които водят до двусмислено тълкуване. Различното тълкуване на разпоредбите пък създавало и различна практика в дейността на службите по геодезия, картография и кадастър при създаване и поддържане на кадастралната карта и кадастралните регистри, което е станало причина за предлаганите промени, се посочва в мотивите към  тях.

Друга промяна предвижда отстраняването на грешни данни в кадастъра да се извършва за  сметка на собствениците на имотите, само ако данните за имотите им липсват въз основа на източниците, с които се създават кадастралната карта и кадастралните регистри, или не могат да бъдат еднозначно определени въз основа на тях, ако собствениците не са изпълнили законовото си задължение.

С цел намаляване на административната тежест за гражданите и бизнеса отпада необходимостта за издаване на документ, доказващ, че обектите са нанесени в кадастъра. Проверката за нанесените новопостроени или преустроени сгради в кадастъра ще се извършва служебно от органите, въвеждащи сградите в експлоатация, за които е осигурен достъп до информационната система на кадастъра, предвижда друга промяна.

Освен това се въвежда изискването удостоверяването на авторството на проектите за изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри да става чрез подписването им с квалифициран електронен подпис.

Няма криза в строителството според издадените разрешителни през лятото

Разрешителни за строеж на 1 696 жилищни сгради със 7 414 жилища в тях и 964 166 кв. м разгъната застроена площ са издадени през третото тримесечие на 2020 г. Това сочат данните на Националния статистически институт.

Издадени са и разрешителни за строеж на 28 административни сгради/офиси с 47 213 кв. м РЗП и на 1 121 други сгради с 505 065 кв. м РЗП.

Спрямо предходното тримесечие издадените разрешителни за строеж на жилищни сгради са с 24.5% повече, жилищата в тях – с 25.1%, а общата им застроена площ – със 17.1%. Броят на издадените разрешителни за строеж на административни сгради намалява с 9.7%, но за сметка на това тяхната РЗП нараства със 157.6%.

При издадените разрешителните за строеж на други сгради се наблюдава увеличение както на броя им с 19.9%, така и на разгънатата им застроена площ – с 18.1%.

27.6% повече разрешителни за жилищни сгради през второ тримесечие

При издадените разрешителни за строеж на други сгради е регистрирано нарастване с 1.7%

Спрямо третото тримесечие на 2019 г. издадените разрешителни за строеж на нови жилищни сгради са с 4% повече, докато жилищата в тях намаляват със 17.8%, а разгънатата им застроена площ – с 13.2%. Броят на издадените разрешителни за строеж на административни сгради нараства с 21.7%, но тяхната РЗП спада с 19.2%. Издадените разрешителните за строеж на други сгради са по-малко с 5.6%, а разгънатата им застроена площ – с 27.3%.

Най-много разрешителни за строеж на нови жилищни сгради са издадени в областите София (столица) – 301, Пловдив – 257, София – 138, Варна – 128, и Благоевград – 116. Най-много жилища предстои да бъдат започнати в областите София (столица) – 2 141, Пловдив – 1 613, Варна – 1 003, Бургас – 706, и Стара Загора – 289.

През третото тримесечие на 2020 г. е започнал строежът на 1 282 жилищни сгради с 5 899 жилища в тях и със 726 896 кв. м обща застроена площ, на 25 административни сгради/офиси с 39 738 кв. м РЗП и на 624 други сгради с 524 359 кв. м РЗП.

Спрямо предходното тримесечие започнатите жилищни сгради се увеличават с 30.9%, жилищата в тях – с 23.8%, а разгънатата им застроена площ – с 16.8%. Броят на започнатите административни сгради нараства с 19.0%, а тяхната РЗП – с 48.1%. Започнатите други видове сгради са повече с 6.8%, а общата им застроена площ – с 78.3%.

В сравнение с третото тримесечие на 2019 г. започнатите нови жилищни сгради се увеличават с 10.9%, докато броят на жилищата в тях намалява с 16%, а разгънатата им застроена площ – с 20%. Броят на започнатите административни сгради нараства с 92.3%, а тяхната РЗП – над два пъти. Започнатите други видове сгради са по-малко с 6.3%, но общата им застроена площ е повече с 34.2%.

Строителство на най-много нови сгради е започнало в областите: Пловдив – 176 жилищни, 5 административни и 89 други сгради; София (столица) – 211 жилищни и 18 други сгради; София – 137 жилищни и 35 други сгради; Варна – 130 жилищни, 12 административни и 20 други сгради; Стара Загора – 65 жилищни и 71 други сгради.

Лyĸcoзeн пpoeĸт зa €300 милиoнa щe бъдe изгpaдeн ĸpaй Coфия

Комплексът ще предлага всички съвременни удобства за отдих и модерен начин на живот,Гoлф, cпa, xoтeл и жилищa

Един от най-интригуващите сектори у нас остава строителството и пазарът на недвижими имоти. Заинтересовани инвеститори и хора, които искат да закупят своя нов дом, наблюдават внимателно и следят сегашната ситуация и бъдещите тенденции. Едно от най-важните неща, които трябва внимателно да се проучат при покупка на имот, е кой е строителят и инвеститорът, можем ли да се доверим и да сме сигурни в проекта.

В България има надеждни инвеститори, които са лидери на пазара и името им е еталон за качество и коректност. Един от тях е „Маркан Холдинг“ АД, който към момента е реализирал няколко собствени инвестиционни проекта в България на стойност над 130 млн. лева. Инвестиционният портфейл на дружеството включва участия в различни сектори на икономиката, като по-крупните от тях са в областта на строителството, недвижимите имоти и хотелиерството. Ключово звено в структурите на холдинга е строителната компания „Маркан“ ЕООД, която е основана през 1993 г. и е позната като изпълнител на едни от най-големите и модерни сгради в България. Холдингът е и едноличен собственик на Хотел „Новотел София“ и на престижното интернационално училище „Американо-английска академия“.

През последните 10 години „Маркан Холдинг“ АД активно развива и най-новия си проект, като към момента инвестираните в него средства са над 6 млн. лева.

Проектът представлява комплекс от типа Golf & Residential Community с международно голф игрище, петзвезден хотел, паркови и жилищни зони със семейни и ваканционни имоти. Проектът включва още търговско-развлекателна и офис зона, образователен комплекс с детска градина и училище, спортно-приключенски център, екоферма с туристически характер, магазини и пространства за релакс. Комплексът ще създаде едно достъпно и привлекателно място, което приближава хората до природата и един до друг. Проектът се намира в района на язовир Искър, само на 30 км от София, в землището на Горни Окол, община Самоков. От всяка точка се разкриват красиви панорамни гледки към езерото, голф игрището в центъра на комплекса и към заобикалящите го планини Рила, Плана и Витоша.

Мащабният проект на стойност 300 млн. евро е ръководен от най-добрите специалисти в своята област. Международни компании са партньори при планирането и развитието – френският хотелски оператор AccorHotels ще управлява 5-звездния хотел, който ще функционира под луксозния бранд Pullman. Партньори на холдинга в проектирането и управлението на голф игрището са специализираните международни компании International Management Group и European Golf Design. С екипната работа по проекта се гарантира качество, функционално и подредено градоустройство, красива екстериорна среда, лукс и стил.

Комплексът е вдъхновен от идеята за свобода, близост до природата и стремежа за един нов начин на живот. Проектът умишлено е ситуиран близо до столицата и курорта Боровец, но в същото време извън трафика и забързания градски живот. Комплексът предлага уют, удобства и чувство за дом като на ваканция. В близост до природата, мащабният проект ще се отличава с хармонични пространства, възможности за модерен живот, работа и отдих. Комплексът планира с внимание към детайлите, грижата за околната среда, приоритет към устойчивото развитие и здравословния начин на живот.Първата фаза на строителството ще стартира през 2020 г. и ще приключи 2 години по-късно, когато ще бъдат завършени голф игрището, хотелът, линейният парк и жилищните зони.

Подобни големи инвестиционни проекти на българския пазар неминуемо ще дадат своето отражение в местния бизнес, създавайки възможности за разумни инвестиции и предпоставки за реализацията на още комплекси .

Източник: Okol Lale Park

Хотели и търговски площи са най-силно засегнати от коронавирусната криза у нас

Хотелите и търговските площи у нас са най-силно засегнати от коронавирусната криза, а офис пазарът и складовите площи проявяват устойчивост. Това стана ясно по време на онлайн конференцията BALREACT #ACTION IN CRISIS, организирана от „Градът Медиа груп“.

Годината е започнала силно за пазара на бизнес имоти в България, но очакваните обеми до края на годината вероятно няма да се реализират. По отношение на възвръщаемостта е възможно да има корекция надолу, но тя вероятно ще е временна, смята Георги Киров, директор „Оценки и инвестиции“ в консултантската компания Colliers International.

Според него обаче сега ситуацията е различна в сравнение с предишната криза, тъй като няма свиване на ликвидността, а освен банково финансиране на пазара има много собствен капитал, който е в изчаквателна позиция. „Вероятно платото няма да е толкова дълго като след 2009 г. В момента имаме обратния тренд – евентуално кандидатстваме за ERM II, имаме ликвидност, а кандидатстването в „чакалнята“ на еврозоната ще повиши кредитния рейтинг на страната, което теоретично би привлякло допълнителни инвестиции“, отбеляза Киров.

Михаела Лашова, изпълнителен директор на консултантската компания Cushman&Wakefield Forton, допълни, че инвеститорите са много адаптивни и вече се появяват местни и чужди инвеститори, които търсят активи с добра доходност. Затова очаква, че пазарът ще се върне към активните си нива дори отпреди 2019 г. „Може би първите сделки ще бъдат с активи, които в момента изпитват временно ликвидно затруднение. Но при политическа и икономическа стабилност бихме могли да се радваме на инвестиционна активност“, смята Лашова.

Според Асен Лисев, управляващ директор и член на управителния съвет на Bravo Property Fund REIT, пари на пазара има, но несигурността също е голяма. „Който има пари, е седнал върху тях и не ги дава. Това важи както за банкерите, така и за институционалните и частните инвеститори. Те искат да са наясно със собствените си възможности за генериране на парични приходи в бъдеще и да видят какво ще стане с цената на активите“, посочи той. Лисев не очаква големи спадове на цените, но отбеляза, че цената на земята за строителство вероятно няма да остане същата, а ще има корекция надолу. „Никой не е притиснат сега да продава активи, за да говорим за големи отстъпки. По същия начин никой не бърза да харчи парите си, наистина те парят, не носят доходност, но сега е по-добре да ги имаш, отколкото да ги похарчиш неразумно“, смята Лисев.

Първи на коронавирусната криза у нас са реагирали търговските площи, които на практика бяха затворени. „За да може да се върнат посетителите в моловете в голям брой, е необходимо не само да се успокои страхът от заразата, но и да се види какви възможности могат да предложат те, не само за пазаруване, но и за забавления, които бяха засегнати по по-различен начин“, смята Киров.

Според него много ще зависи в какво състояние е бил търговският център преди март. Ако е бил добре установен, отстъпките ще са временни под формата на отлагане на плащания, но все пак дължимост на наемите. В по-сериозните случаи, когато молът и преди март е изпитвал някаква форма на затруднения, ще има преминаване от твърд наем към т. нар. подоходен наем. „Сегментът на търговските площи ще се възстановява по-дълго. Може би едва към есента или края на годината е възможно да видим подобрение. Това, което чуваме от собствениците, е, че трафикът от хора е намалял с 40% до 60%. Все още е рано да се изчисли какъв е обемът на покупките“, каза Киров.

Според Михаела Лашова обаче човекопотокът в търговските центрове вече се е възстановил на 80% спрямо същия период на миналата година. „Предполагам, че летните месеци ще бъдат по-критични в сравнение с първите след отварянето на моловете, но се надявам, че към края на годината постепенно и плавно търговските площи ще се стабилизират“, каза Лашова. Тя допълни, че вече има търговци, които са възстановили нивата от миналата година и дори са ги подобрили, но те все пак са по-скоро изключения.

Източник: investor.bg

40% от закупените жилища от по-високия сегмент в София са на етап „в строеж“

Нарастващото предлагане на новопостроени имоти може да намали цените на жилищата на вторичния пазар, прогнозира консултантска компания

40% от закупените жилища от средния и високия сегмент на пазара в София през втората половина на 2019 г. са били с инвестиционна цел, сочат данни на консултантската компания Colliers International.

През изминалата година покупката на жилищен имот остава една от предпочитаните инвестиционни алтернативи. Влагането на капитал в този вид активи е сравнително достъпно и предполага реализиране на добра доходност, отбелязва компанията.

Предлагането през разглеждания период е регистрирало ръст от 8% и е достигнало 10 600 жилищни единици, като тези в активно строителство са 4000. Поради засиленото търсене покупката на имоти на етап „в строеж“ продължава да е една от тенденциите на пазара. Този тип трансакции заемат дял от 40% от общия обем. Основните критерии при избор на жилище са квартал, район, наличие на зелени площи, детска площадка, места за отдих, функционално вътрешно разпределение, паркомясто.

„В края на 2019 г. започна да се наблюдава редуциране на цените в някои от проектите, които са завършени преди година. Като цяло обаче предоставянето на допълнителни отстъпки от офертната цена не са практика“, отбелязва Colliers. Средните цени за продажба на жилища във висок и средно висок сегмент в София за апартамент с две спални са между 145 хил. – 180 хил. евро, а с три спални – между 210 хил. и 250 хил. евро. Къщите от редови тип се продават за 250 хил. – 420 хил. евро, а самостоятелните са на цена над 450 хил. евро.

Средните наеми в разглеждания пазарен сегмент започват от 950 евро и достигат до 1,600 евро за апартаменти с две и три спални, а за къщи са над 2 хил. евро.

През 2020 г. Colliers очаква спад на цените между 5% и 10% при някои проекти в активно строителство, които не успеят да постигнат планирания обем продажби преди получаване на Акт 16. Затова все повече инвеститори ще бъдат склонни да предлагат гъвкави схеми на плащане, за да улеснят реализацията на своите проекти на етап „в строеж“. Това е логичен подход с оглед на очакването до средата на годината на пазара на жилища в средно висок и висок сегмент да бъдат добавени около 250 нови жилищни единици. Нарастващото предлагане на новопостроени имоти може да предизвика спад на цените на жилищата на вторичния пазар, прогнозира консултантската компания.

Почти половината от българите живеят в собствени жилища

83,5% от сънародниците ни обитават собствен дом, сочат данни на Евростат

44% от българите живеят в пренаселени жилища, сочат данни на европейската статистическа служба Евростат за 2018 г. Това означава, че те нямат достатъчен брой стаи за размера на домакинството си.

По този показател страната ни е на второ място в ЕС след Румъния, където същото важи за 47% от местните жители. Броят на домакинствата, обитаващи пренаселени жилища, е висок и в Латвия (42%) и Хърватия (41%), а най-ниските нива са отчетени в Кипър (2%) и Ирландия (1%).

В същото време 60 на сто от чужденците от нас, които не са граждани на страна членка на ЕС, живеят в пренаселени жилища. Това е и най-високото ниво сред страните членки на ЕС. Следват Хърватия с 59%, Гърция с 55% и Италия с 54%. Най-ниските нива са отчетени в Малта (8%) и Кипър (5%).

Най-много чужденци, които идват от друга страна членка на ЕС, живеят на тясно в Гърция и Италия (по 45%). В същото време в Малта нито един чужденец, идващ от друга страна от съюза, не е живял в пренаселени домакинства през 2018 г.
Общо за Европейския съюз 35% от чужденците извън страните членки на ЕС са живели в пренаселени домове преди две години. 17% от местните жители също са обитавали тесни жилища, както и 20 на сто от чужденците, идващи от друга страна членка на съюза.

В същото време България е сред страните с най-висока жилищна собственост в Евросъюза. 83,5% от българите са обитавали собствено жилище през 2018 г., показват данните на Евростат. На първо място в ЕС по този показател е Румъния с 95,9% от местните жители, обитаващи собствено жилище. Следват Словакия с 91,2% и Хърватия с 90,2%.

На другия полюс е Германия, единствената страна членка на ЕС, в която под половината (49,1%) от местните жители са обитавали собствено жилище. След нея се нареждат Дания с 57,6%, Австрия с 62,1% и Франция с 63,8%.

За немалка част от българите обаче жилищните разходи съставляват свръх бреме, става ясно още от статистиката на Евростат. 14,9% от сънародниците ни казват, че жилището им поглъща над 40% от разполагаемите им доходи. По този показател страната ни е на трето място в ЕС след Гърция, където 37,9% от местните жители твърдят, че жилищните разходи са непосилно бреме за тях, и Дания, където на същото мнение са 16,2% от местните жители.

След България се нареждат Германия с 13,9% и Холандия с 10 на сто.

+359 882 555 570

ул. „Цар Симеон“ 300 , гр.София

© IRD – INVESTMENT & REAL ESTATE DEVELOPMENT. All rights reserved. Политика за поверителност

Compare Listings

ЗаглавиеЦенаСтатусТипКвадратураЦелСпалниБани